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标题: 北上广生活：物价偏高房价非常便宜 [打印本页]

作者: xmxm76 时间: 2015-3-17 15:55
标题: 北上广生活：物价偏高房价非常便宜
　　1，：鲁迅买两座四合院延伸阅读：银元“袁大头”目前市价600 最贵3万元
　　时，即使是区位最好的普通瓦房，均价也只有1345元/平方米，是今日同地段房价的几十分之一。
　　鲁迅在买过两回房。
　　第一回买房是在1919年，鲁迅跟弟弟周作人合伙，买下西直门内八道湾胡同一座四合院，不算契税和装修款，花了3500块大洋。
　　第二回买房是在1924年，鲁迅从八道湾胡同搬出来，去阜成门内西胡同买下另一座四合院，不算契税和费，花了800块大洋。
　　按银元在前期的购买力，按一块大洋折合50元计算，3500块大洋不到18万元，800块大洋刚刚4万元。
　　其实，鲁迅还买贵了呢。 1915年曾有人捷足先登，在阜成门内王府仓胡同西段北，买下正房3间、厢房4间、南房2间、耳房1间、门楼1间，共计11间房，占地半亩，才花了 150块大洋。当然这个案例有点儿特殊，特殊的原因是卖主儿急等钱用，把房子贱卖了。但即便不贱卖，初年的房子也卖不到好价钱。
　　到了 1930年，北平市财政局土地股评价委员会调查与评估全城住宅，评估的结果是小洋楼最贵，每间均价400块大洋;普通楼房次之，每间均价176块大洋;四合院瓦房再次之，每间均价130块大洋;普通平房再次之，每间均价80块大洋。这时银元的购买力已经下滑，一块大洋仅仅相当于30元到45元人民币。假定一块大洋折合40元，每间房建筑面积平均是20平方米，可以很直观地得到1930年住房的平均价位：小洋楼每平米800元，普通楼房每平米352元，四合院瓦房每平米260元，普通平房每平米160元。
　　同样在1930年，北平市社会调查所记账式调查全城工薪阶层的家庭收入，调查对象共有2300家，包括小学教员、人力车夫、三等巡警、纺织厂工人和店员，每家平均月收入16块大洋，折合人民币640元。这种收入水平当然很低，不过跟当时房价比可不算低，因为那时的工薪阶层攒几年钱就能轻松买小院。
　　现在房价跟区位有关系，基本上是离市中心越近，房价就越高。时房价也受区位影响，以当时市面易最多的普通瓦房为例，单价最高的都集中在正阳门大街、王府井大街、珠市口、大栅栏、廊房头条、西河沿东部这些地方，每平方丈能卖到370块大洋;其次是西长安街、东安门大街、户部街南夹道、金鱼胡同、干面胡同、方巾巷、闹市口、沟沿头这些地方，每平方丈能卖到310块大洋;再其次是马市大街、羊市大街、猪市大街、花市大街、西直门大街、鼓楼东大街、南闹市口、北闹市口、太平桥、鸭子庙、什锦街、府右街这些地方，每平方丈能卖到235块大洋。
　　每平方丈大约是11平方米，把平方丈计价换成平方米计价，即使是区位最好的普通瓦房，均价也只有1345元/平方米，是今日同地段房价的几十分之一。
　　那时房价之所以如此之低，最直接的原因是房多人少。原住民不消说，家家户户都有住处，即使外来的新移民，也可以很轻松找到落脚的地方。1930年常住人口大约150万左右(含郊区)，而住房却有119万间，再加上因没门牌而没被统计到的大量棚屋，差不多可以人人一间了。
　　不过从时间上纵向看，住房充足、房多人少的景象，并没能保持下去，至少在1937年之后，由于日本和华北农民的涌入，出现了短时间的房荒。
　　从空间上横向看，房源充足、房价偏低的，在众多都市中也是特例。无论抗战前还是抗战后，其他都市如上海、南京、重庆、汉口和广州，居住成本都远高于。像上海，同样面积和同等户型的公寓，在租一间每月只需几块大洋，在上海则需要几十块大洋，还不算数额巨大、几乎相当于几十年房租的挖费和顶费———上海房荒严重，二房东转租时趁机向后来的房客收取金条，称为挖费或顶费。
　　与上海类似的房荒在广州也出现过。1932年12月2日，机关报《中央日报》刊载了一条长新闻，说广州房价飞涨不已，高昂的居住成本把一些市民逼进了贫民窟。为了解决这一问题，某官僚将广州市内所有之祠堂、、一律，用极低价格租给那些买不起房也租不起房的贫民。该，其实就是要推出公营廉租房。(新京报)
　　2，上海：买房基本没按揭
　　如今的房价一天比一天高，都感叹辛作大半辈子，大部分收入都用来买房了。想必大家和编者一样好奇过：如果时间倒退五十年或者一百年，也就是在时期(1912年～1949年)，在当时没有开发商的情况下，房价会比现在便宜吗?那时候的又是如何买房的?下面编者将一一为您揭晓。
　　买房：要请亲友
　　据13年的买卖凭证显示，出典人在一定期限内(假设5年)，将其所有的房地产，以一定典价将过渡给承典人。双方首先要签“典契”，而典价就是“押议”，即大洋700元，如果房屋破损需要修缮的，就得再签个“装修单”，让出典人负责找人维修。出典人在典期届满时交还典价和相应利息从而赎回出典的房屋，即“回续”，假如5年期满未能交还，那就得“让期”，由承典人补足典房的差额而取得房屋的所有权。
　　另外，在这几张纸的下方，还有长长一排黑色的“十”字或“押”字。原来，当时房产交易可是要有证人的。因此当事人就会找来亲戚朋友或者邻居，共同整个交易过程，每个证人最后还要签字。
　　除了房产交易证，“国民财政部验契纸”也很特别。该纸呈长方形，较瘦长，下端还贴着两枚形似邮票的玩意，叫作“国民印花税票”。
　　清朝到房价涨得也很快
　　不管是清朝还是的房产证，几乎每一张都在成交价上画了个圆圈，非常醒目。那么，从前的房价到底有多高呢?道光12年银225两，那张清光绪31年的房契上，清楚标明着“正价足宝银410两”，而等到13年，典银为大洋700元，36年地价140万元房价250万元(这个万元不是如今的人民币，而是时期的货币算法)从整体趋势来看，从前的房价也和咱们今天一样，发展势头有如竹子开花节节攀升，房价越飙越高，土地越来越值钱。
　　介绍完了买房过程，下面就给大家讲述一下期间、上海、广州等地的房价：
　　房价：3675元可买八道湾一座大院子
　　鲁迅先生19l2年5月到任职，开始了他十余年的“京漂”生涯。刚到时，鲁迅住在他的作品里经常出现的S会馆，即山会邑馆，“山会”指山阴县和会稽县，这两个县是清代绍兴府所在地。历史上有许多会馆，大多是京官为了方便家乡读书人来京应试及候补官员暂住捐建的，同乡求居例不交租，或只交很少一点管理费，鲁迅当时交的租金也不多。
　　到了1919年，为了全家团聚，鲁迅和周作人花了3675元买下八道湾11号一座“三进的大院子”。1924年，鲁迅花不到1000元买下阜成门内西的一套四合院。中国历史上货币的购买力以米价来衡量最为可靠。1919年、1924年的米价每百斤平均价格分别为5.35元和7.94元。这就是说，八道湾房产约值7万斤米，以现在米价2元一斤来算，大概值14万元钱。同理，西四合院房价约值12500斤米，相当于现在的25000元。鲁迅的收入，包括教育部月薪300元及稿费、讲课费。这样看来，八道湾房产约需鲁迅一年的工资，而西四合院只值两三个月的工资。
　　上海房价：56两白银/平方米
　　上海以前租界，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多;1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。
　　30年代的1两白银，等于现在的多少呢?——30年代，上海普通老百姓三口之家，收入大致是300两白银(大洋)。其生活水平(能购买的食物/生活用品，相当于目前年收入3万家庭的购买力——由此看，当是一两白银=现在100元RMB(当时，技术工人收入250大洋/年;小学教师400元大洋/年)——这与庞大拐1两=300RMB不矛盾，清以前，南美没有大量生产白银，世界上的银子比时少许多。
　　当时是中心建里弄房子，以容积率1.5计，地价3万两/亩——45两/平方米(楼面价30两)，以RMB1000元/平方米建筑成本计(10两银子)。成本：40两白银/平方米，加上10%利息，10%税费，15%利润，5%其他=56两白银/平方米合：5600元人民币/平方米。
　　当时，上海人收入为目前的40%(目前普通人家收入7.5万人民币(当时300大洋，合3万元人民币)——目前的统计数低于7.5W，实际是有的。
　　30年代，当时的5600元/平方米，购买的吃力程度，相当于目前人的14000元/平方米。而当时，上海人口只有目前的1/4，买房基本没按揭。
　　所以：1、上海的房价收入比从来就是这么高。
　　2、上海目前房价也并不够高。
　　广州房价：市中区占地50㎡别墅售180银元
　　据《广州日报》报道，广州家住海珠区南田南村的市民区天相先生祖祖辈辈定居于此地。区天相称，其祖先在这一带曾拥有七所房子。
　　区天相手中留有几张从11年(1922年)直至建国初期(1954年)的地契，记录着一段段历史。其中一张1922年的卖地契约显示：那时，一栋位于如今市中心，并且带有私家庭院的“封闭式”别墅成交价为180元。
　　从字面意思上推测，这是一所有着完整间隔，由四面墙壁围起的一个庭院，砖瓦木石结构的私人宅院。以现代的眼光来看，那俨然是一座“豪华”的别墅。
　　时期究竟有着怎样的货币状况呢?据史料记载，于1914年推出了“国币条例”，确定以银元为中华国币。11年，物价与币值相对稳定，还没出现货币急剧贬值的状况。
　　3，广州：房价便宜打电话贵
　　元年(1912年)，广州销量最大的“新兴白”牌大米，每石售价6.25圆(银元，下同)，普通面粉每石售价5.39圆。当时一石是80公斤。
　　肉市上，元年每斤猪肉平均售价是0.28圆，羊肉每斤0.25圆，牛肉每斤0.15圆。牛羊肉比猪肉还便宜，其实是古代中国和近代中国的常见现象，这个现象在某些地区一直持续到上个世纪七十年代，直到最近几十年，牛羊肉的价格才开始超过猪肉。
　　初年以后，粮价和肉价有时上涨，有时下跌，譬如四年，“新兴白”大米每石才卖5.88圆，比初年还要便宜。但到了十七年，北伐战争胜利，南北统一，市面安定，经济复苏，物价开始上涨，大米每石飙升到10.25圆，面粉每石也在10圆以上，猪肉、牛肉和羊肉的零售价都比元年贵了大约一倍。不过从十八年到二十五年这七八年时间里，物价相对稳定，粮食和肉类的价格既没有大幅度上涨，也没有大幅度下跌。
　　二十年，广州市秘书处主编的《新广州》第四期登了一份《广州市零售物价表》：“安南白”大米每斤0.08圆，“新兴白”大米每斤0.11圆，牛肉每斤0.6圆，瘦猪肉每斤0.9圆，菜籽油每斤0.33圆，咸鸭蛋每个0.02圆。
　　请客吃饭，去饭店包一桌中餐，不含酒水，需要10圆到30圆，订特别豪华的宴席则需要花费50圆以上。吃西餐的话，主要按人头收费，每位0.6圆到5圆之间。
　　广州人爱喝茶，茶楼分好几种：三厘馆、三分厅、五分厅、二毛室。顾名思义，“三厘馆”就是一盅茶售价0.003圆，“三分厅”就是一盅茶售价0.03圆，“五分厅”就是一盅茶售价0.05圆，“二毛室”就是一盅茶售价0.2圆。同是一盅茶，价格差别如此之大，主要是因为茶楼的和服务有区别：“三厘馆”是大堂，没有包间，伙计拎着茶壶来回跑，闹哄哄的;“二毛室”是雅间，有唱片听，有专门的服务员侍候，能点茶之外，还能点咖啡，点红酒，颇像现在的咖啡馆。
　　银元种类太多，那时候一块银元究竟相当于现在多少人民币，是很难给出一个确切估计的。以最受欢迎的“袁大头”为例，十五年前后广州黑市上一枚“袁大头”能兑换白银20克，现在一克白银卖到7.5元，20克即150元，所以不严格地讲，当时银元一圆约等于现在150元人民币。用这个标准来换算，广州一斤大米卖到几元到十几元，一斤猪肉卖到几十元，一斤菜籽油卖到几十元，连一个咸鸭蛋也要花3块钱才能买到，好像比现在的物价高得多得多。但是有一条因素必须要考虑：我们估算银元相当于多少人民币，是用白银做媒介进行换算的，而最近白银价格正在迅猛涨价，要用很多的人民币才能兑换很少的白银，进而才能兑换很少的银元，这样一来，就显得现在的人民币很不值钱，进而显得广州的东西太贵了。
　　判断广州的东西是不是真的很贵，直接把银元标价折合民币标价常不客观的，还必须知道当时人们的收入是多少。如果那时候收入比现在高得多，购买力比现在强得多，则东西比现在贵也无可厚非。
　　我们看看教师和公务员这两类人的收入。
　　以二十年为例，广州市、财政局等各局的第一科科长月薪在50圆到70圆之间，普通的二等科员月薪在20圆到30圆之间，等级最低的收发员月薪在16圆上下。公办学校教师的收入则稍高于普通公务员(军阀一般都比较重视教育，二十年是粤系军阀陈济棠在主政广东，此人尤其重视教育)，最低级教员(广州公立学校教员分为九级)每月能领30圆工资，最高级教员每月能领125圆工资。
　　前面说过，二十年“安南白”大米每斤售价0.08圆，瘦猪肉每斤售价0.9圆，低级教员挣一个月工资，只能买到三四百斤大米或者三四十斤猪肉，要是去饭店吃饭，一个月工资充其量只能包一桌还不算太豪华的中餐宴席。还有必要说明的是，教师在前期是高收入职业，一个中级教员的薪水跟一个科长的薪水相当，一个高级教员的薪水甚至赶得上副市长，即使月薪只有30圆的最低级教员，其收入也远远高过人力车夫和普通工人。既然低级教员的月薪只能买很少的东西，那么人力车夫和普通工人的月收入所能买到的东西就更少了。所以从居民收入角度看，广州的物价也不能算低。
　　广州的物价偏高，不过房价却非常便宜。
　　二十年，广州西关华林寺门前的小洋楼，每平方米售价只有30圆，按银元一圆等于150元人民币估算，均价才4500块钱。前面说过，当时最低级教员月薪30圆，花一个月工资，就能买到一平方米房子，而今天广州普通教师的一个月工资是无论如何也买不了一平方米房子的。
　　二十一年12月2日，机关报中央日报第六版刊载评论说：“最近数年之广州地价房租飞涨不已。”这篇评论用“飞涨不已”四个字来形容当时广州房价之高，其实跟今天的房价比起来并不高。比如说当时的惠爱、粤华、惠吉等地段，都是“优美住区”，在这些地段建造的小洋楼，每平方米也不过要价125圆，刚好等于最高级教员一个月的工资。
　　再看其他方面的物价和开销。
　　奶粉价格：十四年，广州市面上热销的“生隆昌”牌婴幼儿奶粉，零售价是每公斤0.1圆，折合人民币15元，比现在任何一款国产奶粉都要便宜得多。不过那时候的奶粉主要是“代乳粉”，是用黄豆粉、大米粉、小米粉和少量的砂糖调制出来的，营养价值很低。当然也有一个好处：不含三聚氰胺。
　　衣服价格：广州市面上有一种广东本土生产的“威远”牌长筒线袜，零售价是0.25圆一双，折合人民币四五十元，相当贵。还有一种“太平洋”牌的毛巾，零售价是0.18圆一条，折合人民币三四十元，也不便宜。一件用阴丹士林布料子做的中山装，标价5圆，折合人民币将近1000元。一双“东亚”牌男式皮鞋，标价12.5圆，折合人民币2000多元。我们列举的这些牌子，在广州都是大货，既不高档，也不低档，反正是普通教员和普通公务员们消费的首选。
　　定价：十二年，广州当地销量很大的《广州日报》的全年定价是8圆，折合人民币1200元，比今天的《羊城晚报》、《广州日报》等定价高得多。这是因为那时候的销量远远不如今天，广告收入很少，定价如果再低了，是要赔钱的。
　　看电影的开销：前期广州最有名的电影院、后来羊城电影院的前身“明珠影画院”，小座票价0.15圆，大座票价0.4圆，包厢是3圆，折合民币，分别在几十元到几百元之间。
　　打电话的开销：打电话可就非常非常贵了。广州通讯还算发达，自动电话安装得很早，比上海都早，可是在十九年，私人安装一部电话，需要交给“广州市自动电话管理所”350圆的初装费，另外每月还要缴6圆的月租费。当时广州市市长月薪还不到300圆，一个月的薪水都不够装一部电话。那时候临街商铺偶尔也会装上公用电话，每5分钟计价一次，不到5分钟的通话也按5分钟计算，每次收费是0.6圆。如果打国内长途，每次收费最高可达5.5圆，平均每分钟收费一圆以上。前面说过，低级教员一个月能挣几十块银元，算下来一个月薪水还不够拨打一个小时的长途电话。所以您能想象得到，在广州，只有非常富裕的家庭才有可能安装电话，只有非常有钱的阔佬才会经常拨打电话。(本文来源：羊城晚报)
　　4，房价最高地：租界
　　现在房价最高的地方是京沪广深等大城市，房价最高的地方则是租界。
　　上海租界、天津租界、汉口租界、青岛租界、租界只要是租界，就比别的地方房子贵。包括的东交民巷和西交民巷，因为有外国和外国银行罩着，那儿的地价、地租、房价、房租也比城内其他地段高得离谱，连最繁华的王府井、大栅栏和正阳门大街都不是对手。
　　租界房价高，是因为有钱人都往租界挤。有钱人之所以都往租界挤，是因为租界繁华、干净、治安好、少，还享有治外法权，你就是犯了罪，华界的也轻易不敢闯进租界抓你归案，尤其碰上军阀混战或者外敌侵略的时候，哪怕战火连天，轻易烧不到租界里去。所以去职之后，军阀下野之后，犯被之后，倘若不便出国，都想在租界买屋定居，那时候进租界就等于出国。富商大贾就更不用说了，他们日进斗金人人眼红，怕不安全，财产往哪儿转移?租界。家往哪儿搬?还是租界。
　　1934年，北平市派人普查全城房价，发现天价房几乎全位于西交民巷，连房租都比全城平均水平高出七八倍不止。1933年，在上海定居的鲁迅撰写专栏文章《中国人的生命圈》，说“最安全的地方到底也还是上海的租界上”，然而“房租是一定要贵起来的了，这在蚁民，也是一个大打击，所以还得想想另外的地方”，意思就是租界的房租太高了，普通人根本租不起。事实上包括鲁迅自己都是在租界外面租房，他稿费虽然可观，却租不起租界里的房子，只好尽可能挨着租界租房，可见租界里居住成本之高。
　　假如光是有钱人跑到租界买房自住，也未必就能把租界的房价抬那么高，这里面还有炒作的因素：有钱人以及有眼光的人眼看租界的房价和房租蹭蹭蹭地往上蹿，比吃了灵丹妙药的成仙者白日飞升都要快，觉得这是个让钱财保值增值的大好机会，都把钱投到房地产上了，或买房囤积，或买地囤积，搞得“许多房子都被少数人占据着”(1946年12月21日《公报》第二版评论)，“通衢大街早有豪强势家所占有，即背街小道亦大部集中于富商巨贾特殊阶级之手而不愿出售”(1932年《汉口市政》第8卷第2期)。我们所熟知的一些历史名人，像李鸿章的儿子李经迈、北洋军阀孙传芳、颜料巨商郑润生、英美烟草公司的大买办郑伯昭、宋子文、清末变法康有为，在租界都坐拥大批房产，每天喜看房价暴涨房租飙升。
　　炒房的乐开了花，买房自住的中产阶级和租房自住的工薪阶层却比吃了黄连还苦，他们辛作所赚的钱，有一大半被炒房者拿走，于是有钱人愈有钱，没钱人愈没钱，畸形的房地产市场造成了畸形的财富再分配，就跟今天的情形一样。
　　那年月，无论是有钱人还是没钱人，都以为租界的房价会一直涨下去，房地产会一直火爆下去，于是建筑工程也就一天天持续下去，从无停歇的迹象。有首竹枝词唱道：“租界街基价倍腾，房金移转即加增。更多阔佬营三窟，土木工程日日兴。”这跟今天的情形还是一模一样。
　　然而突然有一天，国人占领了汉口租界，占领了租界，收回了天津租界，收回了上海租界，政局风云陡变，楼市一落千丈，聪明的炒家早早地抛售，愚笨的炒家死死地套牢，租界出现了大崩盘。这里还有一首竹枝词：“寸土休夸值寸金，盛衰消长系。忽然买卖声沉寂，为鉴前车汉与浔。”
　　5，治房房价和“节育”
　　不知道您注意过没有，夏衍先生的经典话剧《上海屋檐下》，其实是一部宣传计划生育的文艺作品。
　　您看，剧中总共5户人家，在旧上海同一幢小型石库门住宅租房居住，其中包括住灶披间的小学教师赵振宇夫妇，住亭子间的失业职员黄家楣夫妇，住前楼的暗娼施小宝，住阁楼的报贩李陵碑，以及虽然挂着二房东名号实际上也是房客的纱厂白领林志成一家。
　　咱们来分析一下这5户房客的家庭结构：
　　前楼的房客施小宝，已婚，没要孩子。
　　阁楼的房客李陵碑，已婚，曾经有过一个儿子，死了，没再要。
　　亭子间的房客黄家楣，只要了一个儿子，没有女儿(建国后改编的同名电视剧好像硬给黄家楣塞了一个女儿)。
　　整幢石库门里，也只有租住灶披间的房客赵振宇夫妇生了二胎——他们头胎是个儿子，隔了8年之后，才敢生育一个女儿。
　　按照我们现在的计划生育政策，一对夫妇一般只能要一个孩子，否则就属于超生，就要罚你的钱，停你的工作。尽管政策是如此严厉，超生的家庭还是不少，大城市里还好一些，在经济发展和思想观念都比较落后的乡村地面，计划生育搞了30年，迄今为止还是有大多数夫妇或明或暗地生下二胎三胎，不生儿子决不，生了儿子还想再生闺女。可是您看《上海屋檐下》里这5户房客多高，两户人家没有孩子，两户人家只要一个孩子，只有一户生了二胎，违反计划生育政策的比例只占20%。
　　有朋友说：净瞎扯，有计划生育吗?当然有，早在十五年，上海市和租界工部局就开始推行节育计划了，只不过那时候只提倡不强制，比较人性化罢了。
　　奇怪的是，那时候虽然没有强制推行计划生育，的节育计划却颇见成效。有统计数据显示，1930年第一季度，在战争和瘟疫都还没爆发的时候，上海的生育率就已经开始低于死亡率0.6个百分点了，当时全市超过45%的育龄女性选择只生一个孩子或者不生孩子。而且不光上海，在广州、杭州、汉口以及当时的首都南京，都出现了类似现象。
　　这组数据刊登在国民主办的《统计月报》第3卷第3期，编辑给出的解释是，生育率下降主要不是因为提倡节育，而是受了房地产市场的影响——那时候几乎所有的大城市都在闹“房荒”，房价涨幅远远超过收入，老百姓买房难，租房也难，为了不让下一代也跟着在七八平方米大小的小单间里租房住，受过新式教育的小职员小白领不得不选择节育。
　　时搞节育，手段很多。可以花大洋8角买一只子宫帽，也可以花大洋8分买一只安全套(当时上叫“如意袋”)。要是买这些嫌贵，请老中医配一种汤剂，生木耳加土茯苓，服用几次，终生不育(这是过去妓院里流行的方子)。还有疯狂的家伙到新式医院请大夫用X光照，据说这样能让失去造精功能。
　　照我看，这些都是多此一举。实践证明，房价就是最好的避孕药，只要你买不起房被丈母娘骂得跟孙子似的，买了之后每月还贷又累得跟孙子似的，即使你不采用任何安全措施，你也生不了孩子，因为房子让你焦虑，焦虑让你不育，你都不育了，还节什么育啊! (中国经营报)
　　（本网实习生/张茜）

作者: 匿名 时间: 2022-5-27 20:39
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